Reforma de la normativa hasta ahora vigente

En Filipinas, como en otros países del Sudeste Asiático, la adquisición de tierras por parte de un inversor extranjero, con objeto de destinarlas a explotaciones comerciales, industriales o turísticas, ha estado tradicionalmente limitada, ya que sólo se podía acceder a ello de forma indirecta, mediante la participación minoritaria en una sociedad local, o bien mediante la celebración de un contrato de arrendamiento de tierras a largo plazo. En este último caso, la ley que regulaba esta posibilidad, la nº 7652 («Investors’ Lease Act«), de 4 de junio de 1993, y que preveía, entre otras cosas, una duración contractual de 50 años, renovable por otros 25, ha sido recientemente reformada por la Ley nº 12252, de 3 de septiembre, que ha incorporado importantes modificaciones en la materia con vistas a hacer más competitivo, estable y predecible el marco regulatorio hasta ahora vigente, y así poder atraer a más inversión extranjera, todavía inferior (8.900 millones de dólares) a la captada por Indonesia (24.200) o Vietnam (20.170) en 2024.

Explotaciones cubiertas por la nueva normativa

Los cambios introducidos por la nueva normativa afectan prácticamente a todos los artículos de la antigua, siendo a este efecto los más importantes, en primer lugar, los relativos a su ámbito de aplicación material (artículo 3) y a su ámbito de aplicación temporal (artículo 2); en segundo lugar, a las limitaciones (artículo 4) y a la terminación contractual (artículo 7); y, por último, a las multas y penas ( artículo 8). En relación con el ámbito de aplicación material, conviene destacar que hay una interesante extensión del mismo, al cubrir no sólo las explotaciones comerciales, industriales o turísticas, como ya hacía la normativa anterior, sino también las relativas a agricultura, agrosilvicultura y conservación ecológica, en línea con lo reconocido por determinados instrumentos internacionales, como la Convención Marco de las Naciones Unidas sobre el Cambio Climático (CMNUCC) y el Convenio sobre Diversidad Biológica (CDB), para promover un mejor uso de los recursos ambientales y una explotación más efectiva de los mismos.

Duración contractual: nuevo plazo y condiciones

Ahora bien, si esta extensión es, como decía, interesante, la correspondiente al ámbito de aplicación temporal es, además de interesante, importante, dado que la duración del contrato de arrendamiento pasa a ser de 99 años, salvo que, por razones vinculadas a infraestructuras críticas, seguridad nacional o prioridades gubernamentales, el Presidente, a recomendación de la Junta de Revisión de Incentivos Fiscales (FIRB, en inglés), decida acortarlo. En todo caso, esta ampliación está sujeta a dos condiciones de carácter preceptivo, consistentes, por una parte, en la aprobación y registro de la inversión conforme a lo previsto en la Ley nº 7042, de 13 de junio de 1991 («Foreign Investments Act«), modificada por las Leyes nº 11534 («CREATE«), de 27 de julio de 2020, y 12066 («CREATE MORE«), de 8 de noviembre de 2024; y, por otra, en la inscripción del contrato en el Registro de Escrituras de la provincia o ciudad correspondiente, que examinará si la aprobación y registro de la inversión ha tenido lugar con carácter previo.

Principales causas de la terminación contractual

Si pasamos ahora a las causas de la terminación contractual previstas en el artículo 4, hay tres a tener en cuenta de modo especial: en primer lugar, la inejecución del proyecto dentro de los tres años siguientes a la firma del contrato; en segundo lugar, la retirada de la inversión ya aprobada y registrada en el transcurso de la vigencia del contrato; y, en tercer lugar, la dedicación del área arrendada a usos distintos de los autorizados. A estas tres, hay que añadir una cuarta, en el ámbito de los proyectos relacionados con actividades turísticas, ya que en estos casos se exige una inversión no inferior a cinco millones de dólares, con la particularidad de que el 70% de esta cantidad debe ser desembolsada dentro de los tres años posteriores a la celebración del contrato, so pena, de no cumplir con ello, de incurrir igualmente en causa de terminación. En cuanto a otras inversiones no reguladas por esta Ley nº 1252, lo seguirán estando por el Decreto Presidencial nº 471, de 24 de mayo de 1974.

Actos sujetos a la imposición de multas o penas

Si la Ley nº 7652 estipulaba distintos tipos de multas, la nº 12252, que la modifica, también lo hace, manteniendo básicamente los actos que dan lugar a la imposición de las mismas, pero incrementando de forma significativa su cuantía. Entre los primeros, se encuentran las disposiciones que recojan una duración contractual superior a la de 99 años reconocida por la Ley; el uso de las tierras arrendadas para fines contrarios a los previstos en las leyes vigentes, el orden público, la moral o las buenas costumbres; o el arrendamiento de tierras en exceso del área aprobada. Entre las segundas, de darse los primeros, las partes contratantes responsables de los mismos se expondrán a la imposición de multas de entre 1.000.000 ( € 14.763) y 10.000.000 ( € 147.634) millones de pesos filipinos, o a una pena de prisión de entre 6 meses y 6 años, a discreción del tribunal, con una no menos trascendente sanción adicional, como es la de que el contrato será nulo desde el principio.

¿Impulsará la nueva ley la atracción de inversiones?

A pesar de que la nueva Ley nº 12252 impone dos condiciones no previstas en la nº 7652, como son la aprobación y registro de la inversión y la inscripción del contrato de arrendamiento de tierras, y de que endurece el importe de las multas, al pasar de una cuantía de entre 100.000 (€ 1.480) y 1.000.000 de pesos filipinos a otra de entre 1.000.000 y 10.000.000, en su conjunto la valoración general que cabe hacer de la misma es positiva. A ello contribuye no sólo la ampliación de las explotaciones que pueden acogerse a ella, sino también -y sobre todo- la extensión del plazo de duración del contrato en cuestión, al escalar a un período total de 99 años, lo cual supone una importante mejora respecto del anterior, que, con la renovación incluida, sólo llegaba a 75 años. Es cierto que, como hemos visto, este período de 99 años puede ser acortado de forma excepcional, pero esta excepción no desvirtúa la regla general, suficientemente extensa como para permitir a los inversores extranjeros programar de forma previsible, duradera y segura sus inversiones.