1. Perspectiva General

Como la cuarta economía más grande de Europa, España continúa atrayendo a inversores globales que buscan diversificación y retornos prometedores en el sector de real estate español. Desde su atractivo estilo de vida hasta sus estructuras fiscales favorables y las tendencias del mercado en evolución, el sector de real estate en España ofrece oportunidades únicas que lo posicionan como un destino principal para la inversión en 2025. A continuación, se presenta un análisis más detallado de lo que hace a España particularmente atractiva para los inversores extranjeros, desde algunas de las diferentes oportunidades comerciales que presenta hasta las previsiones para el próximo año, incluyendo las ventajas fiscales que ofrece en ciertos casos particulares.

El mercado de real estate español se caracteriza por una rica diversidad que atiende a una amplia gama de preferencias y retornos de inversión. Desde viviendas vacacionales a lo largo de la costa mediterránea hasta propiedades urbanas vibrantes en Madrid y Barcelona, los inversores pueden encontrar activos que satisfacen objetivos específicos. España también ha demostrado ser resiliente, recuperándose de contratiempos económicos y mostrando un crecimiento constante en los últimos años. Esta resiliencia, combinada con un aumento en el turismo y la demanda tanto de propiedades de alquiler como de propiedad, hace que el sector de real estate español sea particularmente atractivo.

2. Oportunidades Comerciales en Real Estate Español

La rentabilidad bruta de la vivienda, entendida como la relación entre la inversión realizada y el rendimiento anual, se ha recuperado en el tercer trimestre del año, situándose en un promedio nacional del 7.2%. Así, supera a los activos puramente financieros, que producen un beneficio mucho menor, como es el caso del bono a 10 años, cuya rentabilidad apenas alcanza el 3%, por lo que la rentabilidad en real estate lo duplica con comodidad. Pero el mercado de real estate español no es el único activo en el que se puede invertir para obtener ganancias, ya que, además de esto, hay otros igualmente lucrativos con altos retornos, como oficinas (11.7%) y locales comerciales (8.7%).

En cuanto a la vivienda, vale la pena señalar que actualmente hay doce capitales provinciales españolas, como Barcelona, Madrid, Valencia, Alicante o Málaga, entre otras, donde los precios alcanzan niveles récord. La evolución de los precios es muy diversa, algo que podemos verificar si comparamos, por ejemplo, Barcelona, con un precio de 21.5 euros, o Madrid con un precio de 21.0 euros, por metro cuadrado en ambos casos. Por lo tanto, no es sorprendente que los retornos generados por la compra de una vivienda para posterior alquiler continúen siendo muy atractivos en algunos casos, desde Valencia con 9.5% hasta Madrid con 5.7%, pasando por Barcelona con 7.6%.

La venta y compra de viviendas se ha disparado un 41.5% el pasado septiembre, impulsada por las reducciones de tasas de interés en los últimos meses, lo que ha provocado que el número de transacciones alcance -en este mes solo- 61,887 unidades, la cifra más alta en 17 años. Esta ola de compra y venta también se extiende a las residencias de marca en Madrid, con viviendas premium equipadas con todo tipo de servicios, como transporte privado, asistente personal y spa, entre otros, por grupos como Banyan Tree o Blasson & Pictet, con entregas previstas para 2025 y 2026.

Después del duro cruce por el desierto impuesto por Covid-19 y la aparición del teletrabajo, la primera mitad del año indica un aumento significativo en la contratación de oficinas, superando los 407,000 metros cuadrados, un 27% más que en el mismo periodo del año pasado. En este escenario, se pueden encontrar retornos muy interesantes, especialmente en cinco ciudades que destacan del resto, como Sevilla (13.4%), Vitoria y Zaragoza (9.5%), y Barcelona y Madrid (7.9%). Por lo tanto, hay brotes verdes en un sector que poco a poco está recuperando velocidad de crucero.

En locales comerciales, hasta ocho capitales superan el 10.0% de rentabilidad, siendo Murcia y Zaragoza las que lideran con un retorno del 11.1%, seguidas por Barcelona y Madrid con un retorno del 8.3% y 8.2%, respectivamente. Una de las claves para hacer la elección correcta en el mercado inmobiliario español es la ubicación del activo, por lo que es recomendable realizar primero un análisis exhaustivo de las áreas, así como del volumen de competidores cercanos para evitar tener que enfrentarse a sorpresas desagradables. También hay mucho apetito inversor por otros activos, como centros comerciales, hoteles, centros logísticos, espacios de garaje y trasteros.

3. Ventajas Fiscales

El sistema fiscal español proporciona varios incentivos y beneficios importantes para los inversores en real estate en España tanto a nivel nacional como regional. Comprender estos aspectos puede ayudar a maximizar los retornos y minimizar las obligaciones fiscales. Algunos ejemplos españoles de estos incentivos y beneficios, solo a título informativo, son los siguientes:

• Tasas reducidas para sociedades holding (REITs): España ofrece tasas impositivas corporativas reducidas para sociedades holding (1.0% en comparación con el 25% de la tasa general), lo que puede beneficiar significativamente a los inversores inmobiliarios que establecen entidades con sede en España para gestionar sus inversiones. Una reforma fiscal recientemente propuesta por el Gobierno español, ampliamente contestada por las SOCIMIs (REITs españoles), tenía como objetivo poner fin a este régimen; afortunadamente ha sido rechazada, por lo que la tasa impositiva seguirá siendo del 1%.
• Impuesto sobre la Renta de No Residentes e Impuesto sobre el Patrimonio: Para los inversores no residentes, el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) y el Impuesto sobre el Patrimonio ofrecen tasas preferenciales en comparación con algunos países europeos. Si bien estos impuestos se aplican a los ingresos generados por activos españoles y al patrimonio total dentro de España, España proporciona tratados fiscales con varios países, lo que a menudo permite reducciones en estas obligaciones fiscales. Los inversores de países con tratados de doble imposición se benefician al evitar cargas tributarias duales sobre ingresos y ganancias en España.
• Exenciones en el Impuesto sobre Sucesiones y Plusvalías: Las reformas de España en 2022 introdujeron tasas más favorables para transferencias entre miembros cercanos de la familia, permitiendo posibles transferencias patrimoniales y donaciones libres de impuestos en algunos casos. Además, cambios recientes en el código fiscal español fomentan la reinversión de beneficios en el mercado inmobiliario mediante exenciones fiscales para inversores que reinvierten sus ganancias en otros activos españoles.

4. Previsiones del Mercado Real Estate en España

Se espera que el mercado de real estate español experimente varios desarrollos positivos en 2025, convirtiéndolo en una opción competitiva para inversores extranjeros que buscan estabilidad y crecimiento a largo plazo.

• Continua Urbanización y Demanda de Propiedades en Alquiler: Con la población urbana de España en aumento, se prevé que la demanda de propiedades en alquiler en las ciudades crezca constantemente. Esta tendencia probablemente continuará, creando demanda de alquiler y, a su vez, ingresos estables para los inversores.
• Alta Demanda por Edificios Sostenibles y Ecológicos: El gobierno español ofrece incentivos para renovaciones energéticamente eficientes y desarrollos inmobiliarios sostenibles que los inversores pueden aprovechar. Estos incentivos pueden incluir créditos fiscales, subvenciones e incluso asistencia para préstamos.
• Indicadores Económicos Positivos e Interés Extranjero: Se espera que la economía española siga expandiéndose en 2025, con tasas de empleo mejorando, aumento del gasto del consumidor y crecimiento del PIB, reforzando la demanda inmobiliaria en todo el país.

Esta combinación de factores predice un nuevo récord para las ventas de viviendas a lo largo de 2025, cuando se alcanzarán las 825,000 viviendas vendidas, el nivel más alto de operaciones en los últimos 18 años. El precio crecerá más del 15% en apartamentos recién construidos y más del 10% en segunda mano.

Algo a tener en cuenta en este contexto es el Programa Golden Visa de España que permite a los residentes no comunitarios obtener residencia en España mediante inversiones significativas, como la compra de real estate por valor de €500,000 o más. Aunque el gobierno español ya ha tomado algunas medidas para cambiarlo, el Programa todavía está disponible. Pero una vez que entren en vigor las nuevas regulaciones, probablemente la próxima primavera, esta opción desaparecerá. Por lo tanto, aquellos no residentes interesados en aprovecharlo deben hacerlo lo antes posible.

5. En Resumen

El mercado de real estate español ofrece un mercado vibrante con oportunidades que pocos países europeos pueden igualar. Con precios competitivos de propiedades, estructuras fiscales atractivas y un pronóstico económico positivo, España está bien posicionada para ser una opción principal en 2025. Las ventajas aquí descritas pueden ayudar a los inversores extranjeros a tomar decisiones que aprovechen el potencial único del mercado español y sus perspectivas a largo plazo. Si necesita asesoría legal, no dude en contactarnos en cualquier momento.

Antonio Viñal
Abogado
AVCO Legal
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